Люди, покупая квартиры, дома или земельные участки, часто сталкиваются с вопросами. Касаются они кадастрового учета недвижимости, государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также инфраструктуры пространственных данных. Сегодня на некоторые из них отвечает Андрей ПЕТРУНИН — начальник отдела государственной службы и правового обеспечения Управления Росреестра по Мордовии.
Вопрос: «Я признал в суде право собственности на гараж. Чтобы поставить объект на кадастровый учет, нужно ли заказывать у кадастрового инженера технический план (ведь он стоит денег) или для этого достаточно решения суда?»
— Нет, в данном случае решения суда для постановки гаража на кадастровый учет недостаточно: технический план на гараж обязателен. Для кадастрового учета объекта недвижимости требуется больше информации об объекте, чем указано в судебном решении. В техническом плане объекта кадастровый инженер укажет всю необходимую для кадастрового учета информацию. При этом решение суда будет основанием для составления техплана.
Вопрос: «Мы в браке с супругом приобрели квартиру. Недавно я узнала, что супруг переоформил ее на своих родственников. Собираюсь оспаривать сделку в суде, но почему эту сделку пропустили в Росреестре? Разве там не проверяют законность сделок?»
— Законность сделок, конечно, проверяют. Смысл заключается в том, что недействительные сделки по Гражданскому кодексу делятся на две группы: ничтожные и оспоримые. По ничтожным сделкам в регистрации отказывается, а вот по оспоримым сделкам согласно статье 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» орган регистрации обязан пропускать такие сделки.
Обозначенная в вопросе сделка — совершение отчуждения совместно нажитого имущества без согласия супруга — по закону (статья 35 Семейного кодекса) относится к оспоримым сделкам.
Правда, при этом, видя, что сделка совершается без необходимого согласия второго супруга, орган регистрации в реестре делает отметку об этом. И данная отметка будет выходить в выдаваемых выписках из ЕГРН на объект. Снять ее будет возможно или последующим представлением согласия второго супруга, или судебным решением.
Вопрос: «Хочу купить квартиру. Продавец показывает «старое» свидетельство о регистрации на нее. Можно ли убедиться, что он действительно остался собственником? Ведь прошло много лет».
— Не можно, а нужно. За время, когда было выдано свидетельство о регистрации права на квартиру, собственник действительно мог смениться. Кроме того, на квартиру могут быть наложены какие-либо ограничения, поэтому благоразумный покупатель не купит квартиру «не глядя».
Вы можете даже не просить продавца получить выписку из Единого государственного реестра недвижимости на квартиру. Любой человек может получить выписку на любой объект недвижимости. Для этого надо знать его кадастровый номер или точный адрес. И для получения выписки необязательно идти в МФЦ. Ее можно запросить на сайте Росреестра в разделе «Получение сведений из ЕГРН». После проведения оплаты вам придет электронная выписка, из которой вы увидите и кто хозяин квартиры сейчас, и есть ли на нее аресты, и т. д. Кстати, получение выписки через интернет несколько дешевле, чем через МФЦ.
Вопрос: «Получил в наследство земельный участок в деревне. У него не установлены границы. На территории имеется старый забор. На каком основании будут сейчас устанавливаться границы, что берется за основу?»
— Безусловно, вы должны показать свой участок, который хотите отмежевать, кадастровому инженеру. Но подготовить межевой план только на основании ваших слов и пожеланий недостаточно. В заключении, которое делает кадастровый инженер, он должен обосновать, почему он установил границы именно в этом месте.
Установление границ уже существующих земельных участков производится на основании сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок. Если такой документ отсутствует, смотрят сведения, содержащиеся в документах, определявших местоположение земельного участка при его образовании. Если и этого документа нет, то за основу принимаются границы, существующие на местности пятнадцать лет и более и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка.
Вопрос: «Устанавливаю границы участка. Кадастровый инженер сказал, что мои границы накладываются на границы участка соседа из-за какой-то реестровой ошибки. Что это?»
— Наложение границ у нас именуется «пересечением» границ. Реестровая ошибка — это когда кадастровый инженер неверно измерил границы какого-либо земельного участка и неверные данные попали к нам в Единый государственный реестр недвижимости.
Исправляются они двумя способами: или ваш сосед добровольно обращается к кадастровому инженеру и уточняет границы своего участка (двигает их в нужную сторону), или вы подаете на него в суд за исключением границ его участка из ЕГРН.
Также необходимо отметить, что пересечение границ не всегда происходит из-за реестровых ошибок. Иногда это бывает сознательный захват чужой или ничейной территории. В таких случаях нет реестровой ошибки.
Вопрос: «Хочу купить земельный участок. Чем отличаются их назначения: садоводство от огородничества?»
— Несмотря на нахождение данных понятий в общей сельскохозяйственной тематике, между ними имеется большая разница.
Садовый земельный участок — земельный участок, предназначенный для отдыха граждан и выращивания сельскохозяйственных культур для собственных нужд с правом размещения садовых домов, жилых домов, хозяйственных построек и гаражей.
Огородный земельный участок — земельный участок, предназначенный для отдыха граждан и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур с правом размещения хозяйственных построек, не являющихся объектами недвижимости, предназначенных для хранения инвентаря и урожая сельскохозяйственных культур.
Таким образом, на первом участке, кроме сада и огорода, вы можете построить дом, а на втором — только выращивать сельхозкультуры, поэтому внимательно смотрите, что покупаете.
